全国物业管理示范公共物业考核标准
  时间:2018-11-20  来源:株洲高科   浏览:

序号

考核内容

规定分值

评分标准

基础管理

25

15款66条

(一)规划建设资料齐全

1、建设用地规划许可证

2、建设工程规划许可证

3、规划总平面图、道路规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、建筑工程消防验收意见书、人防验收报告、建筑名称核准书等与项目建设有关的资料

4、规划变更批准文件

5、临建房屋批准文件

6、竣工备案表

7、项目竣工总平面图

8、单体建筑、结构、设备安装竣工图

9、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图

10、设施设备安装、使用和维修保养技术资料

11、各单项工程竣工验收证明材料

1

缺一项扣0.2

(二)承接查验手续完备

1、物业承接查验协议

2、公共区域及共用设施设备承接查验资料

3、业主专属部分分户验收资料

4、房屋质量保证书和房屋使用说明书

5、建设单位向业主承诺与物业服务有关的资料

6、承接查验的其它有关文件

2

缺一项扣0.2

(三)物业服务合同规范

1、公共物业为单一业主的,物业服务企业须与业主签订物业服务合同;公共物业为多业主的,物业服务企业须与多个业主分别(或业主委员会)签订物业服务合同

2、合同符合省以上主管部门示范文本要求

2

未签订合同扣1分,合同不规范扣0.5分

(四)由一家物业服务企业组织实施统一的物业服务

1、物业服务企业营业执照、资质证书

2、物业项目依法取得,相关文件资料齐全

3、专业服务委托外包的,外包单位的资质条件、选定程序符合相关规定,并有完善的监管措施;专项服务合同或协议符合物业服务合同约定

3

第1、2项不符合各扣0.5分,第3项不符合扣1分

(五)维修资金使用管理

1、维修资金使用计划,按规定提交业主审定后实施

2、维修资金使用有预算、报批、备案、施工及竣工验收记录

3、维修资金使用符合有关规定,无挪用、擅自扩大使用范围等违规行为

4、维修资金使用情况按时向业主公布

1

一项不符合扣0.2分

(六)建立业主联系制度

1、业主档案资料齐全

2、与业主工作联系记录完整

3、对业主有关物业服务的意见和建议有措施、有反馈

1

一项不符合扣0.3分

(七)突发事件的应急预案

1、消防、电梯、给排水、供配电、交通等共用设施设备事故的应急预案,定期演练,并有演练记录

2、自然灾害、公共卫生、社会安全等方面突发事件的配合性应急预案

3、应急广播系统处于良好状态,可随时启用

2

针对本地区、本项目特点的应急预案以及配合性应急预案,一项不符合扣0.5分

(八)创建全国物业管理示范项目规划和实施方案完备

1、制定具体的创建规划和实施方案

2、创建规划和实施方案经业主同意,并向全体业主公示

1

一项不符合扣0.5分

(九)物业项目管理制度完善

1、行政管理制度

2、人事管理制度

3、员工培训制度

4、财务管理制度

5、档案管理制度

6、房屋及设施设备维修养护管理制度

7、客户服务管理制度

8、公共秩序管理制度

9、公共环境清洁管理制度

10、园林绿化管理制度

11、节能环保管理制度

12、安全生产管理制度

13、安全警示标志管理制度

2

缺一项扣0.2分

(十)服务人员从业要求

1、项目经理由物业管理师担任,重要文件由物业管理师签署

2、专业管理人员接受相应岗位培训并取得证书

3、专业岗位操作人员持有专业岗位证书,包括消防监控员、电梯维修工、高低压电工、公共卫生从业人员健康检查证明等

4、分类统一着装、佩戴工号牌,行为规范

2

第1项不符合扣1分,其它每项不符合扣0.3分

(十一)信息化手段应用

1、配备计算机、传真机等办公设备

2、对客户信息、收费、房屋、设施设备、工作计划、财务、人事等事项实行信息化管理

1

一项不符合扣0.5分

(十二)档案管理

1、建设、承接查验以及日常管理服务各阶段的原始档案资料齐全

2、档案分类规范,查阅方便

3、档案使用登记手续完备

4、档案存放环境条件符合档案管理规定

1

一项不符合扣0.2分

(十三)客户服务管理

1、设立物业服务中心,公示物业服务企业营业执照、资质证书,服务内容和标准、收费依据和标准、项目负责人照片及资格证书、服务电话

2、实行物业服务费酬金制的,每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况

3、有专人负责接待客户来访,24小时受理客户信息,有处理记录,按月进行统计分析

4、客服接待人员值班表、值班/交班记录及时完整

5、有客户回访制度和记录,投诉处理及时率100%,并按月进行统计分析

3

一项不符合扣0.5分

(十四)业主满意率

1、每年至少两次向业主发放物业服务征求意见单,对合理的建议及时整改,满意率达95%以上

2、满意率调查内容应与物业服务合同中约定的服务内容相符

3、调查结果及整改措施向业主公示,公示时间不少于7天,并有整改措施落实记录

2

一项不符合扣0.5分

(十五)对违反治安、消防、环保、房屋装饰装修和设施设备使用等方面法律、法规、规定的行为,及时进行劝阻,并向有关主管部门报告,有完整的记录

1

发现一处不符合扣0.3分

房屋管理

11

6款29条

(一)房屋竣工并投入使用,管理井然有序

1、管理区域路标、交通标志、引导指示牌标志规范、清晰

2、房屋栋号、楼层、房号标志规范、清晰

3、区域明显位置设有引路方向平面图

4、区域明显位置设有入驻单位名录牌

5、建立房屋产权(使用人)清册

6、房屋维修、养护记录完整

7、房屋建筑质量符合使用要求,无安全隐患

3

一项不符合扣0.5分,发现一处不符合扣0.2分

(二)无违章搭建和擅自改变房屋用途现象

1、公共物业建设符合规划设计要求,无违章搭建现象

2、房屋及设施使用符合设计要求,无擅自改变用途现象

1

发现一处不符合扣0.5分

(三)房屋外观完好、整洁

1、外墙清洗按计划实施、记录完整

2、房屋外观完好、整洁,无渗水现象

3、房屋外墙面是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损,并有检测记录;是涂料的,无脱落、无污渍

4、房屋外部无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象

2

发现一处不符合扣0.2分

(四)房屋室外附加设施安装符合规定

1、建立定期巡视检查制度,记录完整

2、室外招牌、广告牌、夜景灯等设施按规定办理报批,手续齐全

3、空调安装位置统一,管线整齐,冷凝水集中排放

4、房屋室外设施安装牢固、规范,无安全隐患

5、发现安全隐患,及时告知业主及相关当事人,采取相应防范措施

2

发现一处不符合扣0.2分

(五)房屋天台管理有相应措施

1、专人负责天台日常巡查工作,并有记录

2、对非巡查人员出入有相应管理措施

3、天台整洁,无积水,无乱堆乱放及渗漏现象

1

发现一处不符合扣0.2分

(六)房屋装饰装修管理严格、规范

1、建立完善的房屋装饰、装修管理制度及流程

2、按有关规定办理装修手续,装饰装修方案经消防部门核准

3、签订装修管理协议和装修安全管理协议,并将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主和使用人

4、装修施工人员登记、备案手续完备

5、装修现场管理井然有序,消防及安全防范措施得当

6、装修垃圾定点堆放,定时清运

7、装修管理资料分户存档,查验记录完整

8、每日巡视检查,发现危及房屋结构安全及损害其它业主合法权益的行为,应于发现当日以书面通知劝阻和制止,制止无效的于两个工作日内书面报告业主和有关部门,并存档备查

2

一项不符合扣0.2分

共用设施设备管理

30

十二款61条

(一)共用设施设备完好,管理和运行状况良好

1、设施设备专业管理人员配置合理,岗位责任明确,工作认真负责

2、建立设施设备总账、台账、设备卡,记录完整

3、设施设备管理制度运行、维护、保养、检查等管理制度健全

4、年、季、月度设施设备维护、保养计划周密,并按计划实施

5、日常设施设备检修、巡视、保养、紧急情况处理等记录齐全

6、小修、急修及时率100%,记录完整

7、未发生重大管理责任事故

5

一项不符合扣0.5分

(二)室外共用管线、管道和道路管理

1、室外共用管线统一入地或入公共管道,无架空管线;

2、排水排污管道通畅

3、雨水井、化粪池定期巡检、疏通与清掏,无堵塞、无外溢现象,记录完整

4、道路通畅,路面整洁平整

5、路面井盖无缺损、无丢失,井盖表面标志清晰

2

发现一处不符合扣0.2分

(三)设备机房管理

1、设备系统图、操作规程、岗位责任制、应急预案流程图、定置图、特种作业人员资格证书等齐全,张贴于机房明显位置

2、交接班制度完善

3、仪器仪表运行正常、数据准确

4、设备管线标志清晰

5、有环境要求的设备机房,温、湿度在规定范围内

6、机房整洁、无渗漏、无积水、无杂物堆放,设备表面无积尘、无锈蚀

7、机房防鼠措施得当,防鼠板质材、规格,防鼠网,防鼠药物投放等符合规范要求

8、设备噪音符合规范要求

2

发现一处不符合扣0.2分

(四)设备备品、备件的库房管理有序

1、建立完善的备品、备件采购、出入库管理等制度及流程

2、根据配件的存放要求进行分类存放,并定期检查

3、对危险品、重要及有特殊要求备品、备件单独存放,并建立相应的检查管理制度

4、建立重要备品、备件的报废管理制度并有相应记录

2

一项不符合扣0.5分,发现一处不符合扣0.2分

(五)供电系统管理

1、管理制度与措施符合专业要求,执行严格,运行、维修、保养、巡检记录完整

2、限电、停电有明确的审批流程

3、停、送电严格执行操作票制度

4、变配电室安全警示牌配置齐全

5、高压用具配备齐全,并年检合格

6、后备电源设备定期检测,符合应急使用要求

7、有完善的停电应急处理方案和临时用电管理措施

8、公共照明正常

2

一项不符合扣0.5分,发现一处不符合扣0.2分

(六)弱电系统管理

1、系统设备配置齐全、运行正常、现场测试符合要求

2、系统及子系统运行、维修、保养、巡检计划周全、记录完整

3、监控录像图像清晰,按规定时间保存备查

4、中央控制室管理实行24小时专人值班制度

2

一项不符合扣0.5分,发现一处不符合扣0.2分

(七)消防系统管理

1、消防设施设置平面图、火警疏散示意图按幢设置在楼层明显位置

2、消火栓柜、消防卷帘、灭火器、疏散指示灯、应急灯及应急工具等消防设施完好、有效,并定期组织检验、维修

3、消防水泵、管网、闸门等设备运行正常,测试、维修、保养记录完整,水压正常

4、安全疏散通道畅通,疏散标志和示意图设置合理、醒目

5、区域消防通道畅通,无杂物堆放,无违章占用

3

一项不符合扣0.5分,发现一处不符合扣0.2分

(八)电梯系统管理

1、准用(合格)证、紧急电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置

2、电梯维修保养合同规范,监管措施得力

3、电梯机房通风、照明情况良好

4、电梯轿厢、井道内保持清洁,轿厢广告设置有序,无乱贴、乱画

5、电梯运行平稳,维修、保养、检修记录完整

6、机房配置的专用工具齐全,使用方便

7、电梯机房配有平层标志线

8、电梯按合同约定时间运行,出现故障,维修人员规定时间内到达现场

2

一项不符合扣0.5分,发现一处不符合扣0.2分

(九)给排水系统管理

1、备有《二次供水卫生许可证》,水质定期检测,符合卫生标准,人员持证上岗

2、给排水及中水系统设备完好、运行正常,日检查,月、季、年保养制度完善

3、水箱盖设有密封条、防蚊网并上锁,水箱周边无污染源,定期清洗、消毒、检查记录完整

4、水泵、阀门、管网等设备名称、流向、运行状态标志清晰,无锈蚀、无跑冒滴漏、无污染

5、限水、停水有审批流程,按规定时间通知用户

3

一项不符合扣0.5分,发现一处不符合扣0.2分

(十)空调系统管理

1、空调系统运行正常,水质符合标准,冷却塔运行正常且噪音不超标,管道,阀件及仪表完好,无跑、冒、滴、漏现象

2、空调系统日常巡查、维修、养护及排除故障流程符合技术规范

3、空调系统发生故障,维护人员在规定时间内到达现场维修,记录完整

4、新风、送排风系统工作正常,管道和过滤装置定期清洗、消毒,符合卫生要求

3

一项不符合扣0.5分,发现一处不符合扣0.2分

(十一)避雷系统管理

1、备有避雷设施位置平面图

2、避雷设施定期检查、测试,记录完整

1

一项不符合扣0.5分

(十二)节能降耗计划与措施

1、建立能耗定期监控、统计、分析制度

2、制定节能降耗计划与实施方案

3、通过管理创新、技术改造,达到明显节能效果

3

一项不符合扣0.5分

秩序维护、消防及停车场管理

12

3款17套

(一)秩序维护管理

1、制定符合项目特点的秩序维护方案,重点部位设置监控设施,监控记录保存符合规定要求

2、秩序维护人员考核审查合格,配置合理,岗位责任明确,作风严谨

3、主出入口及关键岗位实行24小时值班、巡视,并记录完整

4、安全标志设置合理,对可能危及人身安全的地点和设施设备,有明显警示标志和防范措施

4

一项不符合扣1分,发现一处不符合扣0.2分

(二)消防管理

1、制定消防安全制度,消防安全操作规程

2、实行防火安全责任制,明确消防安全责任人

3、消防中控室实行24小时专人值班制度,值班记录完整

4、消防安全巡视检查并记录

5、消防安全隐患的整改记录

6、定期进行消防知识培训,消防预案每年演习不少于两次,记录完整

4

一项不符合扣1分,发现一处不符合扣0.5分

(三)停车场管理

1、设有停车场、库车位平面图

2、公示停车场管理规定、停车收费标准

3、停车场标志、车辆行驶路线设置合理、规范

4、固定车辆签订停车管理服务协议,发放出入证,车辆进出记录完整

5、临时车辆出入登记及时,记录完整

6、机动、非机动车辆停放有序

7、停车场、库巡视检查记录完整

4

一项不符合扣0.5分,发现一处不符合扣0.2分

保洁服务

12

7条

1、保洁人员配置合理,责任区域明确,保洁全面实行标准化服务

2、垃圾推行分类管理

3、保洁设施设备配置合理,垃圾日产日清

4、定期对保洁设施设备进行卫生消毒

5、管理区域内道路、绿化带、停车场等共用场地无纸屑、烟头、塑料袋等废弃物,及时清理积雪、积水

6、房屋共用部位及共用设施设备保持清洁

7、防治鼠害、虫害等有计划,有措施,有记录

12

一项不符合扣1分,发现一处不符合扣0.1分

绿化管理

4

7条

1、绿化养护人员配置合理,责任区域明确,落实工作标准

2、绿化图纸、苗木清单等资料齐全,养护计划、设备、工具台帐完善

3、设置有爱护绿化提示标志,重点树木品种实行标牌管理,室内租摆绿植定期更换

4、绿化药剂、肥料使用管理记录完整

5、作业有安全防护措施

6、各类乔、灌、草等植物长势良好,修剪整齐美观,无折损、斑秃现象,无病虫害,无土壤裸露

7、绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象,树木无悬挂物及晾晒物品

4

一项不符合扣1分,发现一处不符合扣0.1分

精神文明建设

2

4条

1、采用宣传资料、宣传栏、网络信息等形式,倡导和谐社区建设

2、每年开展2次以上文体活动

3、企业形象宣传有计划、有措施、有效果

4、活动有记录,照片或影像齐全

2

一项不符合扣0.5分

管理效益与创新

4

4条

1、物业服务费收缴情况良好,收缴率达98%以上

2、财务报表反映项目经营状况良好、有较好的经济效益

3、提供适合业主需求的特约服务项目

4、管理服务创新有计划、措施和效果

4

收缴率每降低1个百分点扣0.3分,其它一项不符合扣1分

《民用建筑设计通则》中有关公共建筑的定义。

公共建筑是指供人们进行各种公共活动的建筑。包含办公建筑(包括写字楼、政府部门办公室等),商业建筑(如商场、金融建筑等),旅游建筑(如旅馆饭店、娱乐场所等),科教文卫建筑(包括文化、教育、科研、医疗、卫生、体育建筑等),通信建筑(如邮电、通讯、广播用房)以及交通运输类建筑(如机场、车站建筑、桥梁等)。公共建筑和居住建筑都属民用建筑。